A társasházak működésének egyik kulcskérdése a közös képviselővel vagy társasházkezelővel való jogviszony megfelelő szabályozása. Bár a közös képviselőt a közgyűlés választja meg, a felek között írásbeli szerződés megkötése nem csupán ajánlott, hanem jogi és gyakorlati szempontból is rendkívül előnyös. Nézzük meg, miért fontos ez a szerződés, milyen jogszabályok vonatkoznak rá, és milyen elemeket kell tartalmaznia!
1. Miért szükséges szerződést kötni a közös képviselővel?
A társasházkezelés összetett feladat, amely magában foglalja a pénzügyi, műszaki és jogi kérdések kezelését. A közgyűlés által meghozott határozatok végrehajtása mellett a közös képviselő vagy a társasházkezelő számos egyéb operatív teendőt is ellát.
Írásbeli szerződés hiányában azonban nehéz egyértelműen meghatározni, hogy mely feladatok tartoznak pontosan a közös képviselet körébe, és milyen jogkörökkel rendelkezik a képviselő. A szerződés:
- Egyértelműsíti a felelősségi köröket – tisztázza, hogy pontosan milyen feladatokat kell elvégeznie a közös képviselőnek.
- Védi a társasház érdekeit – meghatározza azokat a pénzügyi és szakmai kötelezettségeket, amelyeket a képviselőnek teljesítenie kell.
- Megakadályozza a visszaéléseket – előre lefektetett szabályokat rögzít a pénzügyi döntésekkel és költségekkel kapcsolatban.
- Lehetőséget biztosít az elszámoltathatóságra – ha a közös képviselő nem teljesíti a szerződésben foglaltakat, a társasház jogi úton léphet fel.
2. A közös képviselő megbízására vonatkozó jogszabályok
A közös képviselet és társasházkezelés jogi hátterét alapvetően a 2003. évi CXXXIII. Társasházi törvény (Tht.) határozza meg, amely kimondja, hogy:
- A közös képviselőt vagy intézőbizottságot a társasház közgyűlése választja meg (Tht. 39. §).
- A közös képviselő vagy társasházkezelő felelősséggel tartozik a társasház közgyűlésének (Tht. 40. §).
- A közgyűlés hatáskörébe tartozik a közös képviselő megállapodás szerinti díjazásának elfogadása (Tht. 47. §).
Bár a törvény nem írja elő kötelezően az írásbeli szerződéskötést, a jogbiztonság és az átláthatóság érdekében mindenképpen ajánlott ezt megtenni.
3. Mit kell tartalmaznia egy jó társasházkezelői szerződésnek?
Egy jól kidolgozott szerződés nemcsak a társasház érdekeit védi, hanem a közös képviselő számára is egyértelmű kereteket biztosít. Az alábbi pontok elengedhetetlenek egy korrekt megállapodásban:
- A szerződő felek adatai – pontosan meg kell nevezni a társasházat és a közös képviselőt vagy társasházkezelő céget.
- A szerződés időtartama és megszüntetésének feltételei – határozott vagy határozatlan időre szól-e, és milyen esetekben mondható fel.
- A közös képviselő feladatai – részletes lista arról, milyen adminisztratív, pénzügyi és műszaki feladatokat köteles ellátni.
- Pénzügyi döntési jogkörök meghatározása – milyen összegig dönthet önállóan a közös képviselő, és milyen esetekben szükséges közgyűlési jóváhagyás.
- Díjazás és külön költségek – a közös képviselő havi díja, valamint az esetleges külön szolgáltatások (pl. peres ügyek intézése) elszámolása.
- Ellenőrzési és beszámolási kötelezettség – milyen rendszerességgel kell beszámolnia a gazdálkodásról és egyéb tevékenységeiről.
- Jogorvoslati lehetőségek – milyen lépéseket tehet a társasház, ha a közös képviselő nem végzi megfelelően a munkáját.
4. A szerződés előnyei a társasház és a közös képviselő számára
A szerződéskötés mindkét fél érdekeit szolgálja. A társasház számára előnyös, mert:
- Biztosítja a felelősségre vonhatóságot.
- Meghatározza a pénzügyi és döntési korlátokat.
- Védelmet nyújt a szerződésszegés esetén.
A közös képviselő számára előnyös, mert:
- Egyértelművé teszi a feladatokat, elkerülve a félreértéseket.
- Meghatározza a munkadíjat és a külön díjazást igénylő szolgáltatásokat.
- Jogilag megalapozott keretet biztosít a társasház kezeléséhez.
5. Összegzés
A közös képviselő és a társasház közötti szerződéskötés nem kötelező, de erősen ajánlott minden társasház számára. A megfelelő szerződés egyértelműsíti a feladatokat, biztosítja az elszámoltathatóságot, és jogi védelmet nyújt mindkét félnek. A szerződés hiánya számos problémát okozhat, ezért minden társasháznak célszerű ezt a dokumentumot mielőbb megkötni, hogy elkerülje a későbbi vitákat és félreértéseket.
